マンションの資産価値は管理とコミュニティで決まる！

日本に分譲マンションが登場して、およそ50年。現在では主要な居住形態としてすっかり定着し、その数およそ500万戸弱。10世帯に１世帯（全国平均）がマンション暮らしをするまでになりました。ところが、いざ生活を始めてみると、多くの方が一戸建てにはないマンション生活の難しさを実感しています。同じ建物内に壁ひとつ隔てて、年齢も仕事も生活観も異なる人々が「共同生活」を送るわけですから、当然といえば当然です。
しかし、我慢しながら日常生活を送るのでは、一体、何のためにマンションを手に入れたのか分からなくなってしまいます。改めて、「マンション管理の重要性」を問いただす時期に来ているといえるでしょう。

今回「知って得する！！マンション業界コラム」に寄せて、マンションコミュニティやマンション管理をテーマに様々な事例をご紹介しながら、マンションの未来を皆様と一緒に考えていきたいと思います。

■マンションだからこそ考えたいコミュニティの大切さ

とかく、分譲マンションでは個を重んじるあまりコミュニティの重要性が軽視されがちと言われています。しかしながら、これからのマンション居住者は修繕や管理規約改正などの合意形成を円滑に進めるためにも、コミュニティは不可欠な重要なものとなります。さらに、マンション内だけでなく、周辺地域との連携も上手に形成できれば、災害などのいざという時の相互扶助に役立つばかりか、日々の生活にも潤いを与えてくれるはず。現在マンションに入居されている方は、日ごろの生活と照らし合わせながら理事会や居住者間で話し合ってみてはいかがでしょうか？また、今後新規にマンションを購入される方も、コミュニティの力と重要性を認識した上で、マンション選びをして頂きたいと思います。

■変わりつつあるマンション管理への意識

一方、マンション管理の現場を見ると一昔前は、下記のような無関心な声が多く聞こえてきていました。

「マンションの管理組合運営など興味ないし面倒臭い」
「いずれマンションを売却するから関係ない」
「管理会社へすべて任せれば安心」

マンション管理に対し、上記のような考え方が許される時代は終わりつつあります。
現在、国土交通省が主導となり「マンション管理組合状況の公開化」の動きが進んでいます。

今まではマンション管理組合運営の良し悪しについて外部から知ることは困難でしたが、
今後は「維持管理の悪いマンション管理組合」は周囲からの評価を落とすことになり、自宅（専有部分）を売却する際に不動産市場において価値を減じられるリスクが大きくなってきているのです。

■マンションは管理を買え！のホント

今既にマンションに住んでいる人にとって、マンション管理の重要性は言うまでもありませんが、今後マンションを購入される方にとっても、購入の際に建物の建築的スペックだけで判断してはのちのち、後悔してしまう可能性が大きくなっていると言われています。
「マンション管理はうまくいっているのか。」
「居住者のコミュニティは良好か。」
「修繕積立金は十分に貯蓄されているか。」

などという建物のハードの部分だけでなく、ソフト部分の重要性が注目されるようになってきているのです。こうしたソフトの部分は外からはなかなか見えづらいものですが、
間違いなくマンションの価値に相当するものです。例えば、マンション管理がうまくいっていないと、管理会社との関係がうまくいかなくなってしまったり、資金計画が未熟で建物修繕が出来なかったり、居住者同士のトラブルが絶えなかったり・・・、マンションによっては多数の問題が発生してしまいます。

出典：日経ＢＰ社「マンション管理新時代」より

■管理状況の把握をしっかりすることが一番

昨今のインターネットの普及を受け、マンション管理状況を蓄積して残していく手段として、独自のホームページを立ち上げるマンションが増えてきました。理事会や総会の議事録だけでなく、規約や細則、竣工図書や図面、修繕履歴などのマンション関連情報をホームページに掲載することで、資料を紛失しても安心でき、理事会などの引継ぎにも便利な情報共有サイトを立ち上げる管理組合さんが増えています。ある管理組合の理事長さんによれば、ホームページ上に情報公開することで、理事会のオープンな姿勢も全居住者に見せることが出来、また居住者は理事会などの内容がいつでも確認でき便利になることはもちろん、自らの声を理事会活動に反映させることも可能になったとおっしゃっていました。
こうした試みは新築のマンションはもちろん、首都圏の既存のマンションにおいて現在急速に拡大しています。